هیچ محصولی در سبد خرید نیست.
شاید در نگاه اول همه ما نگران و ناراحت باشیم از این که مالیات دست از سر ما بر نمی دارد ، ولی با نگاهی منصفانه به مشکلات مسکــن و ناتوانی اقشار کم درآمد از پرداخت اجــاره به مالکان واحدهای مسکونی متوجه می شویم که برخی قوانین مالیاتی مشکل گشا خواهد بود . قانون مالیــات بر واحدهای مسکونی خالی موضوع جدیدی نیست .
طبق دستورالعمل قبلی ، نرخ مالیات بر خانه های خالی بر حسب ماده (۵۴) مکرر قانون مالیات های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۴ :
سال دوم – معادل یک دوم مالیات بر درآمد اجاره
سال سوم – معادل مالیات بر درآمد اجاره
سال چهارم و به بعد – معادل یک و نیم (۵.۱) برابر مالیات بر درآمد اجاره
از آنجایی که درآمد اجاره بر اساس دفترچه ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات های مستقیم تعیین می گردد و به دلیل اینکه این ارزش گذاری نسبت به ارقام واقعی اجاره رقم کمتری است ، لذا نرخ مؤثر مالیات بر خانه های خالی، در مقایسه با ارزش واقعی ملک و همچنین مــیزان افزایش ارزش آن در یک سال ، نرخ بسیار پایینی خواهد بود و در نتیجه از بازدارندگی لازم برای خالی نگه نداشتن خانه ها برخوردار نیست . بنابراین یکی از تغییرات مثبت در اصلاح ماده مذکور به نحوی است که مالکان را مجبور به ا دادن واحد های خالی نموده و تعادل نسبی بین عرضه و تقاضای مسکن اجاره ای برقرار خواهد کرد.
از این رو سازمان امور مالیاتی به منظور یکسان سازی نحوه محاسبه مالیات بر واحدهای مسکــونی خالی و بالا بردن اثر بازدارندگی ، دستورالعمل اصلاح ماده ۵۴ مکرر و تبصره ۸ ماده ۱۶۹ مکرر به شماره ۵۱۷/۱۴۰۰/۲۰۰ مورخ ۱۴۰۰/۰۷/۰۶ را ابلاغ نمود .
۱- طبق مقررات ماده ۵۴ مکرر مبنای محاسبه مالیات ، یکسال مالیاتی (سال شمسی) است . چنانچه واحدهای خالی متعلق به اشخاص حقوقــی باشد که شروع سال مالی آنها به صورت میانسالی است ، رسیــدگی و محاسبــه مالیـات در اجرای مقـــررات این ماده ، برابر با سال مالیاتی (سال شمسی) خواهد بود .
۲- ملاک شناسائی و مطالبه مالیات یک واحد مسکونی به عنوان واحد خالی ، اطلاعات دریافتی از سامانه املاک و اسکان کشور میباشد .
۳- یک واحد مسکونی در شهر های بالاتر از یکصد هزار نفر جمعیت ، در صورتی که در طــول یک سال مالیاتی بیشتر از ۱۲۰ روز به ازای یک مالــک خالی از سکنه باشد به عنوان واحد خالی شناسائی میشود . نکته مهم اینکه اگر یک واحد مسکونی طی یک سال به عنوان واحد خالی شناسائی شود دلیل بر این نمیشود که در سال بعد هم خالی بوده است . به عنوان مثال اگر یک واحد مسکونی در پایان سال ۱۴۰۰ یکصد و بیست روز خالی بوده و در بقیه سال دارای بهره بردار و از طرفی در شروع سال ۱۴۰۱ یکصد و بیست روز خالی و بقیه ایام سال دارای بهــره بردار ، در هیـچ یک از این دوسال مشمول مالیات واحدهای مسکونی خالی نمیشود . فقط در صورتی مشمول مالیات است که در یک سال مالیاتی بیش از ۱۲۰ روز خالی باشد ومشمولیت آن واحد برای یک مالک در هرسال جداگانه محاسبه میشود .
۴- واحدهای مسکونی خالی که مالکیت شراکتی (چند مالک) دارند ، مالیات هر شریک به نسبت سهم مالکیت جداگانه محاسبه ، اعلام و مطالبـه میشود .
۵-اداره امور مالیاتی برای تشکیل پرونده و صدور اوراق مطالبه اشخاص حقیقی بر اساس نشانی اصلی مالک یا مالکین در سامانه ملی املاک و اسکان کشور تعیین میشود . اگر نشانی اصلی اعلام نشود نشانی یکی از واحدهای خالی مالک یا مالکین به صورت سیستمی تعیین میشود . مگـر اینکه شخص حقیقی اقامتگاه قانونی خود را به سازمان مالیاتی اعلام نماید .
۶- محاسبــه مالیات به ازای هر ماه بیش از ۱۲۰ روز و حداکثر به مدت هشت ماه در یک سال و به صورت ماهیانه محاسبــه میشود . کســر ماه ، مشمول مالیات نمیشود ، یعنی شش ماه اول که ۳۱ روز است ، ۳۱ روز ، ۵ ماه دوم سال که ۳۰ روز است ۳۰ روز و اسفند که ۲۹ روز است ۲۹ روز در محاسبات اعمال میشود و ۱۲۰ روز مدت خالی بودن طی سال مبنای محاسبات است .
۷- مأخذ محاسبه مالیات اشخاص حقیقی و حقوقی متفاوت است :
– نرخ موضوع ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم در محاسبه مالیات این ماده برای اشخاص حقیقی به ازای هر ماه قابل اعمال بوده و مأخــذ محاسبه شده بر اساس جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور در اجرای ماده ۵۴ قانون فوق با اعمال مقررات ماده ۵۳ قانون مذکور (پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات ) در هر ماه با سایر ماه ها جمع نمیشود و صرفاً مالیات محاسبه شده به ازاء هر ماه برای محاسبه مالیات نهائی با هم جمع می شود .
– مالیات اشخاص حقوقی بر اساس نرخ ماده ۱۰۵ ق م م محاسبه میشود .
۸- اعمال نرخ های ۱۲ برابر و ۱۸ برابر برای سال های دوم و سوم و بعد از سال ســوم فقط در صـــورتی اعمــال میشـود که خالــی بودن واحدهای مسکونی به صورت متوالی باشد و چنانچه بین سال اول و سال های بعد فاصله باشد ، به طـــور مثال در صورتی واحد مسکــونی در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۲ خالی اعلام شود و برای سال ۱۴۰۱ دارای بهره بردار باشد ، مالیات سال ۱۴۰۲ به عنوان سال اول و با نرخ شش برابر محاسـبه میشود .
9- اگـر مالک دارای بیش از ۵ واحد مسکــونی خالی در هر سال باشد ، ضـرائب مذکــور در ماده ۵۴ مکـــرر اصلاحی ۱۳۹۹ دوبرابر خواهـد شد .
۱۰- اگر میزان مالکیت مالک کمتر از شش دانگ باشد در محاسبات موثر بوده و ضریب دو برابری برای مالکانی است که مجموع سهم مالکیت آنهـا بیش از ۵ واحد خالی شود.
۱۱- در صورتــی که مالک یا مالکـین در قسمتی از سال مالیاتی کمتر از ۶ واحد و در بقیه سال دارای ۶ واحد خالی باشند ، فقط ماه هائی که ۶ واحد خالی داشتند ملاک محاسبه مالیات خواهد بود .
۱۲- مهلــت محاسبه مالیات موضــوع این ماده تا پایان تیرمــاه سال بعد برای هر سال از سال ۱۴۰۰ می باشد . سازمان مالیاتی مالیات متعلــق به واحدهای مسکونی خالی را به همراه ایجاد امکان پرداخت الکترونیک مالیات تا پایان تیرماه سال بعد ضمن ارسال پیامک برای مالک یا مالکان ، در درگاه خدمات الکـترونیک سازمان یا در کارپوشه مودیان مالک یا مالکان اعلام می نمـاید . در صــورت عدم پرداخت مالیات تا یکمــاه بعد از اعـلام سازمان ، اوراق مطالبه در مهلت قانونی و به صورت سیستمی صادر و به مالک یا مالکان ابلاغ میشود .
۱۳- جــریمه واحدهای مسکــونی خالی در شهــرهای کمتر از ۱۰۰ هزار نفر معادل ۲۰ درصد مالیات سال اول موضــوع ماده ۵۴ مکرر قانون مذکور خواهد بود .
۱۴- در صورت عدم انجام به موقع تکالیف (هر گونه تغییر در محل اقامت و خرید و فروش واحدهای تحت تملک خود) علاوه بر مالیات شش برابر سال اول ، به ازاء هر ماه تأخیر ماهیانه مشمول جریمه ای معادل مالیات سال اول (شش برابرمالیات اجاره آن ماه) خواهد شد .
۱۵- هر واحد مسکونی مجاز است ۱۲۰ روز (چهارماه درسال) خالی بماند ، این زمان برای واحدهای نوساز ۱۲ ماه و واحدهای انبوه ســازی ۱۸ مـاه است .
در آخر ، این مالیات تا زمانی که تعداد واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۲۰ هزار نفر جمعیت به استناد مرکز آمار با ۲۵/۱ برابر تعداد خانوارهای ساکن در این شهر ها برسد، قابل اجراست.
در صورت عدم پرداخت مالیات در مهلت مقرر، به ازای هر ماه دیرکرد، مبلغ ۲/۵ % مالیات متعلقه به مبلغ مالیات افزوده میشود.
(به استناد ماده ۱۹۰ ق.م.م)
با اجرای مقررات ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم طبق بخشنامه ۲۰۰/۹۹/۷۴، میزان مالیات بر خانه های خالی چگونه خواهد بود؟
مثلا اگر در منطقه ای از تهران یک واحد مسکونی خالی شناسایی شود، و به فرض ارزش اجاری مصوب آن (۷۰ هزار تومان برای هر متر مربع)، طبق مقررات اصلاحی ماده ۵۴ مکرر ق.م.م اقدام زیر صورت می‌گیرد :
ارزش اجاره ماهانه برای یک خانه/ آپارتمان ۱۰۰ متری، متری ۷۰ هزار تومان
۷،۰۰۰،۰۰۰ تومان=۷۰،۰۰۰*۱۰۰
که ۲۵ درصد استهلاک مطابق ماده ۵۳ ق.م.م از آن کسر میشود سپس
۵،۲۵۰،۰۰۰=۷۵%*۷،۰۰۰،۰۰۰
که به نرخ ماده ۱۳۱ ق.م.م ، مالیات اجاره ماهانه آن برابر است با:
تومان ۷۸۷،۵۰۰=۱۵%*۵،۲۵۰،۰۰۰
♦ سال اول
مالیات یک خانه خالی ۱۰۰ متری در محدوده فوق برای سال اول ماهانه برابر است با: ۴،۷۲۵،۰۰۰=۷۸۷،۵۰۰*۶ تومان
♦ در سال دوم
با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک یعنی همان ۷۰ هزار تومان ماهانه ۹،۴۵۰،۰۰۰=۷۸۷،۵۰۰*۱۲ تومان مالیات اجاره خانه خالی خواهد بود.
♦ سال سوم به بعد
اگر این خالی ماندن برای سال سوم و بعد از آن ادامه داشته باشد با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک نسبت به سال قبل یعنی همان ۷۰ هزار تومان ماهانه: ۱۴،۱۷۵،۰۰۰=۷۸۷،۵۰۰*۱۸ مالیات خانه خالی خواهد بود
Related Articles
ممنون محتوای عالی بود با تشکر از گروه مالی سود آوران
سلام ، ممنون بابت ارسال دیدگاه ، گروه سودآوران مالی هم به خاطر بازدید شما از سایت تشکر میکند .