سود آوران مالی
Generic filters
جستجو در :
مقالات
محصولات

نحوه محاسبه مالیات واحدهای مسکونی خالی

آموزش / سودآوران مالی /

فهرست مطالب

دستورالعمل اصلاح ماده ۵۴ مکرر . نحوه محاسبه مالیات واحدهای مسکونی خالی . مصوب ۱۳۹۹/۰۹/۰۵

 

 

 

شاید در نگاه اول همه ما نگران و ناراحت باشیم از این که مالیات دست از سر ما بر نمی دارد ، ولی با نگاهی منصفانه به مشکلات مسکــن و ناتوانی اقشار کم درآمد از پرداخت اجــاره به مالکان واحدهای مسکونی متوجه می شویم که برخی قوانین مالیاتی مشکل گشا خواهد بود . قانون مالیــات بر واحدهای مسکونی خالی موضوع جدیدی نیست .

طبق دستورالعمل قبلی ، نرخ مالیات بر خانه های خالی بر حسب ماده (۵۴) مکرر قانون مالیات های مستقیم مصوب سال ۱۳۹۴ :

 

سال دوم – معادل یک دوم مالیات بر درآمد اجاره
سال سوم – معادل مالیات بر درآمد اجاره
سال چهارم و به بعد – معادل یک و نیم (۵.۱) برابر مالیات بر درآمد اجاره

 

از آنجایی که درآمد اجاره بر اساس دفترچه ارزش اجاری موضوع ماده (۵۴) قانون مالیات های مستقیم تعیین می گردد و به دلیل اینکه این ارزش گذاری نسبت به ارقام واقعی اجاره رقم کمتری است ،  لذا نرخ مؤثر مالیات بر خانه های خالی، در مقایسه با ارزش واقعی ملک و همچنین مــیزان افزایش ارزش آن در یک سال ، نرخ بسیار پایینی خواهد بود و در نتیجه از بازدارندگی لازم برای خالی نگه نداشتن خانه ها برخوردار نیست . بنابراین یکی از تغییرات مثبت در اصلاح ماده مذکور به نحوی است که مالکان را مجبور به ا دادن واحد های خالی نموده و تعادل نسبی بین عرضه و تقاضای مسکن اجاره ای برقرار خواهد کرد.

از این رو سازمان امور مالیاتی به منظور یکسان سازی نحوه محاسبه مالیات بر واحدهای مسکــونی خالی و بالا بردن اثر بازدارندگی  ، دستورالعمل اصلاح ماده ۵۴ مکرر و تبصره ۸ ماده ۱۶۹ مکرر به شماره ۵۱۷/۱۴۰۰/۲۰۰ مورخ ۱۴۰۰/۰۷/۰۶ را ابلاغ نمود .

 

نکات کلیدی دستورالعمل اصلاحی ماده ۵۴ مکرر

 

۱- طبق مقررات ماده ۵۴ مکرر مبنای محاسبه مالیات ، یکسال مالیاتی (سال شمسی) است . چنانچه واحدهای خالی متعلق به اشخاص حقوقــی باشد که شروع سال مالی آنها به صورت میانسالی است ، رسیــدگی و محاسبــه مالیـات در اجرای مقـــررات این ماده ، برابر با سال مالیاتی (سال شمسی) خواهد بود .

 

۲- ملاک شناسائی و مطالبه مالیات یک واحد مسکونی به عنوان واحد خالی ، اطلاعات دریافتی از سامانه املاک و اسکان کشور میباشد .

 

 ۳- یک واحد مسکونی در شهر های بالاتر از یکصد هزار نفر جمعیت ، در صورتی که در طــول یک سال مالیاتی بیشتر از ۱۲۰ روز به ازای یک مالــک خالی از سکنه باشد به عنوان واحد خالی شناسائی میشود . نکته مهم اینکه اگر یک واحد مسکونی طی یک سال به عنوان واحد خالی شناسائی شود  دلیل بر این نمیشود که در سال بعد هم خالی بوده است . به عنوان مثال اگر یک واحد مسکونی در پایان سال ۱۴۰۰ یکصد و بیست روز خالی بوده و در بقیه سال دارای بهره بردار و از طرفی در شروع سال ۱۴۰۱ یکصد و بیست روز خالی و بقیه ایام سال دارای بهــره بردار ، در هیـچ یک از این دوسال مشمول مالیات واحدهای مسکونی خالی نمیشود . فقط در صورتی مشمول مالیات است که در یک سال مالیاتی بیش از ۱۲۰ روز خالی باشد ومشمولیت آن واحد برای یک مالک در هرسال جداگانه محاسبه میشود .

 

۴- واحدهای مسکونی خالی که مالکیت شراکتی (چند مالک) دارند ، مالیات هر شریک به نسبت سهم مالکیت جداگانه محاسبه ، اعلام و مطالبـه میشود .

 

۵-اداره امور مالیاتی برای تشکیل پرونده و صدور اوراق مطالبه اشخاص حقیقی بر اساس نشانی اصلی مالک یا مالکین در سامانه ملی املاک و اسکان کشور تعیین میشود . اگر نشانی اصلی اعلام نشود نشانی یکی از واحدهای خالی مالک یا مالکین به صورت سیستمی تعیین میشود . مگـر اینکه شخص حقیقی اقامتگاه قانونی  خود را به سازمان مالیاتی اعلام نماید .

 

۶- محاسبــه مالیات به ازای هر ماه بیش از ۱۲۰ روز و حداکثر به مدت هشت ماه در یک سال و به صورت ماهیانه محاسبــه میشود . کســر ماه ، مشمول مالیات نمیشود ، یعنی شش ماه اول که ۳۱ روز است ، ۳۱ روز ، ۵ ماه دوم سال که ۳۰ روز است ۳۰ روز و اسفند که ۲۹ روز است ۲۹ روز در محاسبات اعمال میشود و ۱۲۰ روز مدت خالی بودن طی سال مبنای محاسبات است .

 

۷- مأخذ محاسبه مالیات اشخاص حقیقی و حقوقی متفاوت است :

– نرخ موضوع ماده ۱۳۱ قانون مالیاتهای مستقیم در محاسبه مالیات این ماده برای اشخاص حقیقی به ازای هر ماه قابل اعمال بوده و مأخــذ محاسبه شده بر اساس جدول املاک مشابه تعیین و اعلام شده توسط سازمان امور مالیاتی کشور در اجرای ماده ۵۴ قانون فوق با اعمال مقررات ماده ۵۳ قانون مذکور (پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات ) در هر ماه با سایر ماه ها جمع نمیشود و صرفاً مالیات محاسبه شده به ازاء هر ماه برای محاسبه مالیات نهائی با هم جمع می شود .

– مالیات اشخاص حقوقی بر اساس نرخ ماده ۱۰۵ ق م م محاسبه میشود .

 

blank

 

۸- اعمال نرخ های ۱۲ برابر و ۱۸ برابر برای سال های دوم و سوم و بعد از سال ســوم فقط در صـــورتی اعمــال میشـود که خالــی بودن واحدهای مسکونی به صورت متوالی باشد و چنانچه بین سال اول و سال های بعد فاصله باشد ، به طـــور مثال در صورتی واحد مسکــونی در سال ۱۴۰۰ و ۱۴۰۲ خالی اعلام شود و برای سال ۱۴۰۱ دارای بهره بردار باشد ، مالیات سال ۱۴۰۲ به عنوان سال اول و با نرخ شش برابر محاسـبه میشود .

 

۹- اگـر مالک دارای بیش از ۵ واحد مسکــونی خالی در هر سال باشد ، ضـرائب مذکــور در ماده ۵۴ مکـــرر اصلاحی ۱۳۹۹ دوبرابر خواهـد شد .

 

۱۰- اگر میزان مالکیت مالک کمتر از شش دانگ باشد در محاسبات موثر بوده و ضریب دو برابری برای مالکانی است که مجموع سهم مالکیت آنهـا بیش از ۵ واحد خالی شود.

 

۱۱- در صورتــی که مالک یا مالکـین در قسمتی از سال مالیاتی کمتر از ۶ واحد و در بقیه سال دارای ۶ واحد خالی باشند ، فقط ماه هائی که ۶ واحد خالی داشتند ملاک محاسبه مالیات خواهد بود .

 

۱۲- مهلــت محاسبه مالیات موضــوع این ماده تا پایان تیرمــاه سال بعد برای هر سال از سال ۱۴۰۰ می باشد . سازمان مالیاتی مالیات متعلــق به واحدهای مسکونی خالی را به همراه ایجاد امکان پرداخت الکترونیک مالیات تا پایان تیرماه سال بعد ضمن ارسال پیامک برای مالک یا مالکان ، در درگاه خدمات الکـترونیک سازمان یا در کارپوشه مودیان مالک یا مالکان اعلام می نمـاید . در صــورت عدم پرداخت مالیات تا یکمــاه بعد از اعـلام سازمان ، اوراق مطالبه در مهلت قانونی و به صورت سیستمی صادر و به مالک یا مالکان ابلاغ میشود .

 

۱۳- جــریمه واحدهای مسکــونی خالی در شهــرهای کمتر از ۱۰۰ هزار نفر معادل ۲۰ درصد مالیات سال اول موضــوع ماده ۵۴ مکرر قانون مذکور خواهد بود .

۱۴- در صورت عدم انجام به موقع تکالیف (هر گونه تغییر در محل اقامت و خرید و فروش واحدهای تحت تملک خود) علاوه بر مالیات شش برابر سال اول ، به ازاء هر ماه تأخیر ماهیانه مشمول جریمه ای معادل مالیات سال اول (شش برابرمالیات اجاره آن ماه) خواهد شد .

 

۱۵- هر واحد مسکونی مجاز است ۱۲۰ روز (چهارماه درسال) خالی بماند ، این زمان برای واحدهای نوساز ۱۲ ماه و واحدهای انبوه ســازی ۱۸ مـاه است .

 


در آخر ، این مالیات تا زمانی که تعداد واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۲۰ هزار نفر جمعیت به استناد مرکز آمار با ۲۵/۱ برابر تعداد خانوارهای ساکن در این شهر ها برسد، قابل اجراست.

جرائم تاخیر در پرداخت مالیات

در صورت عدم پرداخت مالیات در مهلت مقرر، به ازای هر ماه دیرکرد، مبلغ ۲/۵ %  مالیات متعلقه به مبلغ مالیات افزوده می‌شود.
(به استناد
ماده ۱۹۰ ق.م.م)

blank

مثالی از محاسبه مالیات خانه های خالی طبق مقررات ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم

با اجرای مقررات ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم طبق بخشنامه ۲۰۰/۹۹/۷۴، میزان مالیات بر خانه های خالی چگونه خواهد بود؟

مثلا اگر در منطقه ای از تهران یک واحد مسکونی خالی شناسایی شود، و به فرض ارزش اجاری مصوب آن (۷۰ هزار تومان برای هر متر مربع)، طبق مقررات اصلاحی ماده ۵۴ مکرر ق.م.م اقدام زیر صورت می‌گیرد :

ارزش اجاره ماهانه برای یک خانه/ آپارتمان ۱۰۰ متری، متری ۷۰ هزار تومان

۷،۰۰۰،۰۰۰ تومان=۷۰،۰۰۰*۱۰۰

که ۲۵ درصد استهلاک مطابق ماده ۵۳ ق.م.م از آن کسر می‌شود سپس

۵،۲۵۰،۰۰۰=۷۵%*۷،۰۰۰،۰۰۰

که به نرخ ماده ۱۳۱ ق.م.م ، مالیات اجاره ماهانه آن برابر است با:

تومان ۷۸۷،۵۰۰=۱۵%*۵،۲۵۰،۰۰۰


♦ سال اول

مالیات یک خانه خالی ۱۰۰ متری در محدوده فوق برای سال اول ماهانه برابر است با: ۴،۷۲۵،۰۰۰=۷۸۷،۵۰۰*۶ تومان

♦ در سال دوم

با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک یعنی همان ۷۰ هزار تومان ماهانه ۹،۴۵۰،۰۰۰=۷۸۷،۵۰۰*۱۲ تومان مالیات اجاره خانه خالی خواهد بود.

♦ سال سوم به بعد
اگر این خالی ماندن برای سال سوم و بعد از آن ادامه داشته باشد با فرض ثابت ماندن ارزش اجاری املاک نسبت به سال قبل یعنی همان ۷۰ هزار تومان ماهانه: ۱۴،۱۷۵،۰۰۰=۷۸۷،۵۰۰*۱۸  مالیات خانه خالی خواهد بود

  1. blankmohsen.emami1397 گفته؛
    ۱۴:۵۵ ۱۴۰۰/۱۰/۱۴

    ممنون محتوای عالی بود با تشکر از گروه مالی سود آوران

    • blankآرش فنائیان گفته؛
      ۰۸:۳۷ ۱۴۰۰/۱۰/۲۱

      سلام ، ممنون بابت ارسال دیدگاه ، گروه سودآوران مالی هم به خاطر بازدید شما از سایت تشکر میکند .

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

مقالات مرتبط

Related Articles